買ってから後悔しないための購入前調査

収益物件の購入では、利回り・立地・入居率・築年数だけでなく、購入後に発生する修繕費まで考えることが重要です。

外壁、屋根、屋上防水、シーリング、鉄部、タイル、コンクリートなどに劣化が隠れていると、購入直後に数百万円から、建物の規模によっては数千万円単位の修繕工事が必要になる場合があります。

株式会社横井では、全国の不動産オーナー様、投資家様、不動産会社様、法人様を対象に、マンション・アパート・ビル・店舗・工場・倉庫などの購入前に行う「建物事前点検・修繕リスク調査」に対応しています。

外観がきれいに見えていても、隠れている可能性がある問題

• 屋根や屋上防水の劣化／防水層の膨れ・破断・摩耗
• 外壁のひび割れ・浮き・剥がれ
• シーリング材の硬化・破断
• タイルの浮きや剥落リスク
• コンクリートのひび割れ・欠損・爆裂
• 鉄部や鋼製部材の腐食
• 雨漏り・漏水の形跡／過去の補修跡や施工不良の可能性
• ドレンの詰まりや排水能力不足
• 寒冷地に適していない材料の使用
• 数年以内に必要となる大規模修繕

これらを把握せずに購入すると、想定外の修繕費によって、収益計画や資金繰りが大きく変わる場合があります。売買契約を締結する前に、建物の状態と将来の修繕リスクを確認することをおすすめしています。

利回りだけでは見えない「修繕負債」を確認

表示されている利回りが高くても、購入後すぐに多額の修繕費が必要になれば、実際の収益性は低下します。

購入価格＋購入後の修繕費＝物件の実質的な取得コスト

株式会社横井では、確認できた建物の状態をもとに、修繕の緊急性と優先順位を整理します。

• 早急に対応した方がよい部分
• 購入後数年以内に改修を検討する部分
• 定期的な経過観察で対応できる部分
• 現時点では工事を必要としない部分
• 部分補修によって費用を抑えられる部分
• 将来的な大規模修繕に備えるべき部分

必要な工事と、まだ必要のない工事を分けることで、過剰な改修工事を防ぎ、現実的な修繕計画を立てやすくします。

他社見積もりのセカンドオピニオンは無料

購入予定物件について、すでに他社から修繕工事の見積書が提出されている場合は、その内容を専門工事会社の視点から確認します。

主に確認する内容

• 工事項目に不足がないか
• 数量や施工範囲に不自然な点がないか
• 建物の状態に対して工事仕様が適切か
• 必要性の低い工事が含まれていないか
• 重要な補修が見落とされていないか
• 使用材料や施工工程が建物に適しているか
• 次回の修繕につながる仕様になっているか
• 見積書だけでは判断できない箇所はどこか

単純に「高い・安い」だけを判断するものではありません。安く見える見積もりでも、必要な工程や補修が省かれていれば、早期の再劣化や追加工事につながる可能性があります。反対に、建物の状態によっては、まだ必要のない工事や、部分補修で対応できる工事が含まれている場合もあります。

無料となる範囲について

お客様からご提供いただいた他社見積書、物件資料、写真、修繕履歴などをもとに行う、基本的な見積内容の確認とご相談は無料です。

ただし、現地確認、詳細な数量算出、図面精査、ドローン調査、赤外線調査、詳細調査、正式な調査報告書の作成などが必要な場合は、費用が発生することがあります。有料対応が必要な場合は、必ず事前に内容と料金をご説明し、お客様のご了承をいただいてから対応します。

株式会社横井の購入前事前点検

1．屋根・屋上防水調査

防水層の膨れ、破断、摩耗、ひび割れ、立上り、端部、笠木、取り合い部分などを確認します。どれだけ防水性能の高い材料を使用していても、ドレンの排水能力が不足し、オーバーフローを起こしてしまえば、防水性能を十分に生かすことはできません。防水層だけでなく、勾配・排水経路・ドレン周辺の状態まで含めて確認します。

2．外壁・塗膜・シーリング調査

外壁のひび割れ、塗膜の膨れ・剥がれ、チョーキング、変色、シーリング材の硬化・破断などを確認します。見た目の美しさだけではなく、雨水が建物内部へ入り込む可能性を重点的に調査します。

3．タイル・コンクリート調査

マンションやビルでは、外壁タイルの浮きやコンクリートの劣化が、将来の剥落事故につながる可能性があります。目視できるひび割れ、浮き、欠損、鉄筋腐食の兆候、コンクリートの爆裂などを確認し、必要に応じて赤外線調査などをご提案します。

4．鉄部・鋼製部分の調査

階段、手すり、鉄骨、折板屋根、架台などの腐食状態を確認します。表面塗装で対応できる状態なのか、下地処理・防錆処理・部材交換まで必要になる可能性があるのかを見極めます。

5．雨漏り・漏水リスク調査

天井や壁の雨染み、過去の補修跡、外壁目地、開口部周辺、笠木、屋根と外壁の取り合い部分などを確認します。雨漏りは、風向きや降雨量などの条件によって発生するため、現地調査だけでは原因を断定できない場合があります。確認できた事実と考えられるリスクを分け、必要に応じて追加調査や継続的な経過確認をご提案します。

6．ドローンによる高所確認

現地の飛行条件、法令、周辺環境、安全性、必要な許可などを確認したうえで、ドローンによる屋根・外壁・高所部分の調査にも対応します。足場を設置しなければ確認しにくい部分を撮影し、購入前の判断材料として活用します。

7．赤外線による建物調査

赤外線調査は、目視だけでは判断しにくい外壁の異常などを確認するための補助的な調査方法です。建物の構造、仕上げ材、方角、天候、日射、撮影時間などの条件により、確認が難しい場合があります。

10年先・20年先・30年先、その先の建物の一生まで考える

株式会社横井が考える建物保全は、今回の工事を完成させることだけが目的ではありません。購入後10年、20年、30年先、さらにその先まで、建物をどのように維持していくのかを考えます。

目先の工事費だけを優先すると、数年後に同じ場所を再び修繕したり、今回使用した材料や工法によって、次回の改修が難しくなったりする場合があります。

• 10年先に必要となる可能性がある修繕
• 20年先を見据えて今から守るべき部分
• 30年先まで使用するための材料と工法
• 将来の大規模修繕に備えた資金計画
• 長期保有する場合の維持管理計画
• 売却時期や運用方針に合わせた工事仕様
• 次回の修繕費を抑えやすい材料と施工方法
• 建物の価値を長く守るための定期点検

今回施工した部分の「次回改修予算」まで考える

今回施工した部分も、永久に修繕が不要になるわけではありません。次回はいつ頃の改修が必要になるのか。そのとき、どのような工事が必要になり、どの程度の予算を準備しておくべきなのか。

• 今回施工する部分の耐用年数の目安
• 次回改修を検討する時期／次回必要になる可能性がある施工内容
• 将来準備しておきたい改修予算
• 既存材料との相性や次回施工のしやすさ
• 撤去や下地処理に必要となる将来コスト
• 部分補修で維持しやすい仕様か／全面改修が必要になりにくい工法か

今回だけ安くても、次回の撤去費や下地処理費が高額になれば、長期的には割高になる可能性があります。そのため、今回の工事費だけでなく、次回改修時に必要となる費用まで含めて判断します。

建物を維持するメンテナンスコストまで考える

劣化を早期に発見して部分補修を行えば、大きな漏水や剥落、全面改修を防ぎ、長期的な修繕費を抑えられる可能性があります。

• 定期点検に必要となる費用
• 清掃や排水設備の維持管理費
• シーリングや防水端部の部分補修費
• 鉄部の防錆・部分塗装費
• 雨漏りを未然に防ぐ予防保全費
• 劣化を早期発見するための調査費
• 将来の大規模修繕に備える積立予算
• 建物を保有する間に必要となる総メンテナンスコスト

施工時にメンテナンスしにくい仕様を選ぶと、点検や部分補修のたびに費用がかかる場合があります。耐久性だけでなく、点検のしやすさ、部分補修のしやすさ、次回改修のしやすさまで考えて、材料と工法を検討します。

今回の工事費ではなく、建物の一生にかかる総額で考える

すべてを一度に高額な仕様で改修することが、必ずしも最善とは限りません。現在の建物状態、保有予定期間、売却計画、入居状況、修繕予算、物件の用途などを踏まえ、今必要な工事と、将来に備える工事を分けて考えます。

• 今回必要となる工事費
• 定期的な点検・部分補修費
• 今回施工した部分の次回改修予算
• 10年先・20年先・30年先の大規模修繕費
• 建物を保有する間の総メンテナンスコスト

今回の修繕から、次回の改修予算、10年・20年・30年先、そして建物の一生まで。

購入前調査を行うメリット

購入判断の材料になる

建物の劣化状態と修繕リスクを確認することで、購入を進めるべきか、条件を見直すべきかを判断しやすくなります。

購入後の資金計画を立てやすい

早期に必要となる工事と、中長期的に必要となる工事を整理することで、修繕積立・融資・キャッシュフローの計画を検討できます。

売買条件を検討する資料になる

確認された劣化状況や修繕リスクを、購入価格や引渡し条件を検討する際の資料として活用できる場合があります。ただし、値引きや売買条件の変更を保証するものではありません。

過剰な工事を防げる

劣化している部分と、まだ使用できる部分を分けることで、不要な全面改修を防ぎます。

購入後の修繕計画を早く進められる

購入前から修繕内容を想定しておくことで、物件取得後の見積もり・予算確保・施工計画を進めやすくなります。

対応する主な物件

• 一棟マンション／アパート／戸建て賃貸住宅
• テナントビル／オフィスビル
• 商業施設／店舗／ホテル・旅館
• 社屋／工場／倉庫
• 医療施設／福祉施設
• 遊休施設／大型建築物／事業用不動産

複数棟の一括調査や、不動産ポートフォリオ全体の建物保全についてもご相談ください。

全国の不動産オーナー様に対応

物件所在地や調査内容によっては、次の費用が必要になる場合があります。

• 事前相談費／現地調査費／調査担当者の人件費
• 交通費／高速道路料金／宿泊費／駐車料金
• ドローン調査費／赤外線調査費
• 調査報告書作成費／その他、調査に必要となる費用

料金が分からないまま調査を開始することはありません

ご相談内容を確認したうえで、相談費・調査費・交通費・人件費など、必要になる料金を事前にできる限り明確にご説明します。お客様に内容と料金をご確認・ご了承いただいてから、現地調査や報告書作成に進みます。追加の調査や費用が必要になる場合も、事前にご相談し、ご了承をいただいたうえで対応します。

遠方物件の事前確認

遠方の物件については、現地へ伺う前に次の資料をご提供いただくことで、調査内容や必要な費用を検討しやすくなります。

• 物件概要書／建物図面
• 外壁・屋根・屋上の写真
• 他社の工事見積書／過去の修繕履歴／長期修繕計画
• 雨漏りや不具合の履歴
• 売主様側の建物調査資料／管理会社様からの報告書
• 購入予定日・契約予定日／特に確認したい箇所

調査報告書について

購入前の建物調査および調査報告書の作成は有料です。ご希望に応じて、次の内容を整理します。

• 調査箇所／劣化状況／撮影写真
• 緊急性と優先順位の目安
• 想定される修繕方法／修繕時期の目安
• 今後注意するポイント／中長期的な建物保全方針

赤外線調査および赤外線報告書の作成も有料です。調査範囲、建物規模、所在地、使用する調査方法、必要な人員、報告書の内容によって費用が異なるため、事前に料金をご提示します。

ご相談から調査までの流れ

1. お問い合わせ
2. 物件所在地・建物規模・購入予定日の確認
3. 他社見積書・図面・物件資料・写真・修繕履歴などの事前確認
4. 他社見積もりの無料セカンドオピニオン
5. 必要に応じて現地調査の内容をご提案
6. 相談費・調査費・交通費・人件費などの料金説明
7. お客様による内容と料金のご確認
8. ご了解後に現地調査を実施
9. 調査結果のご説明
10. ご希望に応じて調査報告書を作成
11. 購入後の修繕計画・工事仕様をご提案

売買契約などの期限がある場合は、お問い合わせ時に希望日をご連絡ください。日程、所在地、調査規模によっては、ご希望に添えない場合があります。

株式会社横井が大切にしていること

私たちは、工事を増やすことを目的に調査するのではありません。塗装、防水、シーリング、コンクリート補修、鋼構造物塗装など、複数分野の専門知識と施工経験を生かし、その建物に本当に必要な対策を考えます。

塗装だけ、防水だけを見るのではなく、建物全体を一つとして考え、最も効果のある工事を適切な時期に実施する。必要のない工事は行わず、必要な部分には適切な施工を行い、今回の工事費だけでなく、次回の改修予算と日常のメンテナンスコストまで考える。

何よりもお客様の笑顔の為に。

購入する前に、見えない修繕リスクを確認しませんか。他社見積もりの基本的なセカンドオピニオンは無料です。全国の収益物件・事業用不動産に対応します。