20年先まで考える建物保全・改修計画

マンション・ビル・アパート・商業施設・事業用建物の塗装改修、防水改修、赤外線調査、外壁タイル・コンクリート構造物補修、暑さ・熱対策まで、株式会社横井へご相談ください（長野県全域・岐阜県全域対応）。

マンションやビルの改修工事で重要なのは、今回の工事費だけを安くすることではありません。建物の現在の状態を正しく確認し、今すぐ直すべき部分と、次回の改修まで経過観察できる部分を見極める。そして、今回施工した部分を次に修繕するときの費用や工法まで考えることが大切です。

株式会社横井は、今回の工事だけでなく、次回の改修時期・修繕予算・定期点検・部分補修まで含めて、長期的に無駄の少ない建物保全計画をご提案します。

今回を直すだけではなく、次に直すときまで考えて施工する。これが、株式会社横井のマンション・ビル改修工事です。

このようなお悩みはありませんか？

マンション・ビルオーナー様

• 建物の修繕時期が分からない
• 雨漏りを何度も繰り返している
• 外壁タイルの浮きや剥落が心配
• 防水工事と塗装工事を同時に行うべきか迷っている
• 見積金額や工事仕様が適正なのか判断できない
• 次回の大規模修繕費用まで計画したい
• 修繕積立金の範囲内で効果の高い工事を行いたい
• 最上階や室内の暑さを改善したい

不動産会社・管理会社様

• 管理物件の雨漏りに対応できる専門会社を探している
• オーナー様へ修繕の必要性を分かりやすく説明したい
• 外壁タイル剥落などの事故を未然に防ぎたい
• 工事前後の状態を記録として残したい
• 塗装・防水・シーリング・構造物補修をまとめて相談したい
• 長野県・岐阜県の物件を広い範囲で相談したい

一つでも該当する場合は、工事を決める前に建物全体の状態を確認することをおすすめします。

建物保全計画とは

建物保全計画とは、劣化した場所をその都度直すだけの計画ではありません。建物の現在の状態、築年数、立地環境、過去の修繕履歴、今後の保有期間、修繕予算などを確認し、将来必要になる工事まで見据えて優先順位を決める考え方です。

株式会社横井では、今回必ず直すべき部分／今回一緒に直した方が経済的な部分／部分補修で維持できる部分／定期点検しながら経過観察できる部分／数年後に修繕を予定する部分／次回の大規模改修へまとめられる部分、に整理します。

必要のない工事まで一度に行うのではなく、劣化の進行度、安全性、雨漏りリスク、足場の必要性などを考えて工事範囲を決めます。

「20年先まで考える」の意味

20年間まったく工事をしなくてよいという意味ではありません。今回の工事から次回、その次の修繕までを見据え、修繕時期と費用をできる限り計画しやすくするという考え方です。

建物は、屋上防水、外壁塗装、シーリング、鉄部、タイル、コンクリートなど、それぞれ修繕周期が異なります。屋上防水だけを20年以上持たせても、その前に外壁やシーリングが修繕時期を迎え、再び足場が必要になれば、建物全体として経済的とはいえません。

株式会社横井では、それぞれの修繕周期をできる限り合わせ、足場費・仮設費・入居者様への負担が重複しない計画を考えます。

初回は安くても、次回の修繕費が高くなる場合があります

今回の施工費が安くても、次回の改修時に既存材料をすべて撤去しなければならない工法では、将来の修繕費が大きくなる可能性があります。

• 次回も既存防水層の上から改修できる工法か／全面撤去が必要になる工法か
• 部分補修で維持できる仕様か／小さな不具合でも全面改修が必要な仕様か
• 一般的な材料で補修しやすい仕様か／特殊材料で施工業者が限られる仕様か
• 足場なしで点検・補修できる納まりか／次回も全面足場が必要な納まりか

この違いによって、次回の施工費、撤去費、廃材処分費、足場費、工期、入居者様への負担が変わります。株式会社横井では、材料の初期価格やメーカー公表の耐用年数だけでなく、次回の修繕方法まで確認して工法を選びます。

トータルで安く、お値段以上の改修工事へ

株式会社横井が目指すのは、「今回だけ安い工事」ではありません。今回の工事費に加えて、将来の部分補修、定期点検、撤去、廃材処分、足場、次回改修まで含めた長期的な総額を抑えることを目指します。

長期的な修繕コストには、今回の材料費・施工費、仮設費、次回の下地処理費、既存材料の撤去費、廃材の運搬・処分費、定期点検・部分補修費、入居者様・テナント様への対応、工事中の営業への影響、雨漏り発生時の室内復旧費、外壁剥落などの事故対応費が含まれます。

今回の金額が多少高くても、次回の撤去費や足場費を抑えられれば、長期的には安くなる場合があります。

防水改修工事へのこだわり

屋上防水やバルコニー防水は、防水材を塗れば完成する工事ではありません。防水層、下地、勾配、ドレン、立ち上がり、笠木、端末金物、配管、設備基礎、外壁との取り合いを一体で確認する必要があります。

排水能力は、防水工事の急所

どれほど防水性能の高い材料を使用しても、ドレンの排水能力が不足してオーバーフローを起こせば意味がありません。屋上面積に対して必要な排水能力を確認し、改修による排水能力の低下をできる限り抑える方法を検討します。

詳しくは改修防水工事のドレンへのこだわりのページをご覧ください。

次回の防水改修費まで考える

既存防水層を残せる状態か、次回も上から改修できる工法か、通気緩衝工法や脱気筒が必要か、部分補修で維持できるか、次回の撤去・処分費を抑えられるか、ドレンや端末を次回も改修しやすいか。防水層だけでなく、次に直すときのことを考えて施工します。

塗装改修工事へのこだわり

マンションやビルは、方角や部位によって劣化条件が異なります。日射を強く受ける南面、湿気が残りやすい北面、凍結や積雪の影響を受ける部分、鉄部・コンクリート・ALC・タイルなど異なる下地——すべての場所へ同じ材料を塗るだけでは、建物全体を適切に守ることはできません。

建物条件に合わせて、二液型弱溶剤塗料、高耐候塗料、無機塗料、防錆仕様、寒冷地対応仕様などを使い分けます。材料の宣伝文句だけで選ばず、下地処理・塗布量・乾燥時間・施工環境まで含めて品質を管理します。

また、高耐久塗料でも既存下地との相性が悪ければ、剥がれや膨れが発生し、次回は塗膜除去が必要になる可能性があります。今回きれいに仕上げることだけでなく、次回も無理なく改修できる状態を残すことを大切にします。

赤外線建物調査・報告書へのこだわり

マンションやビルの外壁では、見た目だけでは判断できないタイルの浮きや下地の異常が発生している場合があります。建物条件に合わせて、目視・打診・赤外線・ドローン撮影などを組み合わせて調査します。

赤外線調査は、外壁表面の温度差を確認し、タイルやモルタルの浮きが疑われる範囲を非接触で調べる方法です。ただし、天候・日射方向・撮影時間・外気温・風・壁面の材質や色・室内外の温度差・撮影角度などによって温度分布は変化します。画像の色だけで判断せず、必要に応じて目視・打診調査と組み合わせて評価します。

赤外線調査報告書を作成する場合は、異常が疑われる位置や範囲を整理し、オーナー様・不動産会社様・管理会社様が建物の状態を把握しやすい形でまとめます。調査記録を残すことで、次回調査時に劣化の進行を比較しやすくなります。

※一般的な現地確認と、正式な赤外線調査・報告書作成は内容が異なります。赤外線調査報告書・詳細調査報告書の作成は有料です。

コンクリート構造物補修・外壁タイル

外壁のひび割れ、コンクリートの欠損、鉄筋の腐食、タイルの浮きなどを放置すると、雨漏りだけでなく剥落事故につながる可能性があります。特に、道路・駐車場・歩道・建物出入口に面した外壁では、第三者事故につながるため早期発見と適切な補修が重要です。

ひび割れ補修、樹脂接着剤注入、欠損・爆裂部分の補修、露出鉄筋の防錆処理、モルタル浮き補修、外壁タイルの浮き・剥落対策、シーリング防水、雨水浸入経路への対策、補修後の保護塗装・防水仕上げに対応します。詳しくはコンクリート構造物補修・外壁タイル補修のページをご覧ください。

建物の暑さ・熱対策にも対応

マンション、ビル、工場、倉庫では、屋根や屋上から侵入する熱が、最上階の室温や空調負荷へ影響します。遮熱塗装、断熱仕様、熱交換塗料、高反射率塗料、屋上防水と断熱材を組み合わせた仕様などをご提案します。

遮熱・断熱・熱交換は、それぞれ働き方が異なります。夏の暑さだけを優先するのか、冬季の暖房効率まで考えるのかによって、適した材料は変わります。製品名だけで判断せず、年間を通した建物環境を確認してご提案します。

定期的な建物調査をご提案

建物は、工事をしたら終わりではありません。大きな不具合が発生してから直す事後保全より、小さな劣化の段階で発見して補修する予防保全の方が、修繕費を抑えられる可能性があります。

防水層の膨れ・亀裂、ドレン周辺の詰まりや水たまり、外壁のひび割れ、タイルの浮き、シーリング材の破断、鉄部の錆、笠木・端末金物の不具合、雨漏り跡、塗膜の変色、前回調査からの劣化進行を確認します。

この積み重ねが、突発的な雨漏りや剥落事故を減らし、修繕予算を平準化することにつながります。

不動産会社・管理会社様の建物管理を支援

管理物件で雨漏りや外壁劣化が発生した場合、専門用語だけではオーナー様へ状況を説明しにくいことがあります。現地の状態、想定される原因、必要な工事、経過観察できる範囲を、できる限り分かりやすくご説明します。

管理物件の定期点検、雨漏り発生時の現地確認、オーナー様への修繕内容の説明、工事写真の整理、修繕優先順位の提案、複数物件の保全相談、入居者様・テナント様への配慮、近隣への工事案内、工程・安全・品質管理に対応します。

対応地域

長野県全域：飯田市、下伊那郡、上伊那郡、伊那市、駒ヶ根市、諏訪地域、松本地域、長野市周辺など。

岐阜県全域：中津川市、恵那市、瑞浪市、土岐市、多治見市をはじめ岐阜県全域。

※建物規模、工事内容、調査内容、移動条件などにより対応方法が異なります。まずは建物所在地とご相談内容をお知らせください。

建物を守ることは、資産と収益を守ること

マンションやビルの修繕は、単なる外観の美化ではありません。雨漏り、外壁剥落、設備停止、入居者様からの苦情、空室、資産価値の低下などを防ぐための重要な経営判断です。

今回の工事費だけでなく、今回施工した部分の次回修繕費まで考える。定期点検や部分補修を行いやすくし、大きな不具合へ進行する前に対応する。足場、撤去、廃材処分、再施工の費用まで含めて、長期的に無駄の少ない工事を選ぶ。

株式会社横井は、オーナー様・不動産会社様・管理会社様と一緒に、20年先まで見据えた建物保全計画を考えます。